房地產理財講座-如何參與都市更新及危老重建

主講人：不動產投資委員會主席 蔣光騰獅友
日期：2022年3月18日(五)14：00
地點：A1區楠琴廳
文：採訪組長 黃聰智(北科大)
圖：攝影記者 葉仁義(中興)
校、上傳: 社長 鍾淑玲(純德)
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       準時走進楠琴廳，迎面而來的第一個觀感是：哇啊！自發性前來參加講座的獅友竟然不少！想不到A1區的獅子活字典，講師的翹楚-蔣哥光騰老師，房地產專業領域的粉絲竟也如此之多！可見蔣哥的多元化生活必定多采多姿！幾張光騰老師開場屏幕的簡歷、資歷與證照，道盡其豐富專業的房地產歷練，並且不斷地求新、求變，隨著時空的迴廊轉換，步入現今的大數據、互聯網世代，千錘百鍊，無縫接軌！這就是光騰老師今天要傾囊相授的主題–都市更新及危老重建！

       首先，不免要回溯一下台北市82年以前的建蔽率管制時代，建蔽率越高，基地面前道路越寬，可以蓋的房子就越多，土地就越有價值；然而，自82年起全面實施容積率的管制，則容積率越高，可以蓋的房子就越多，土地才越有價值。
針對都市更新及危老重建的選擇，大略分析與整理如下供獅友參考:
都市更新獎勵容積的上限是基準容積的1.5倍，上限法容是50%，需經審議程序，賦稅優惠得減免地價稅、房屋稅、契稅、土增稅；惟都市更新的基地規模大，產權較複雜，少數不同意戶及舊違章難以處理。
危老重建獎勵容積的上限是基準容積的1.3倍，上限法容是40%，獎勵容積明確，無須審議程序，賦稅優惠必須在民國116年5月11日以前申請，得減免地價稅、房屋稅；如果基地所有權人重建意識高，可以取得100%住戶同意者，政府鼓勵有168模式快速通過審查。
       按我國現行的都市更新條例是87.11.11制定公布，108.01.30修改實施。都市更新指在都市計畫範圍內，為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依都市更新條例所定之程序，實施重建、整建或維護措施。
都市更新的流程分為五個階段：1.更新地區單元劃定2.整合初步構想決定實施者3.更新事業計畫4.權利變換計畫5.計畫執行。
    
       然而，為什麼要推動「危老條例」？由於都更條文違憲待修，人口老化環境窳劣，強烈震災屋毀人亡，小型基地礙難都更，都更程序複雜冗長，容積獎勵難以預期。何謂危老建築物？「危屋」：係指經建築主管機關依法通知限期拆除，逕予強制拆除之海砂屋、震損屋，以及經結構安全性能評估結果未達最低等級者(乙級)。「老屋」：屋齡30年以上，無電梯，耐震能力評估未達一定標準者(乙級)；或是屋齡30年以上，有電梯，耐震能力評估未達一定標準者，且詳細評估判定改善不具效益者。

       臺北市加速危老重建之策略及方法如下：
危老條例三大獎勵措施：建築容積獎勵、放寬建蔽率及高度限制、稅賦優惠。
危老條例六大配套措施：提供重建工程融資貸款信用保證、補助重建工程貸款利息補貼、危險老屋輔導善後、培訓危老重建推動師、廣設危老重建工作站、危老重建法令宣導。
危老條例三大便民程序：容積保證金免繳納現金、簡化合法建物認定程序、免除畸零地調處程序。

       聆聽完光騰老師整整三小時的「如何參與都市更新及危老重建」課程，真有如醍醐灌頂！全場沒有「課堂客人」，每位獅友都聚精會神、全神貫注，深怕遺漏錙銖，滿載而歸！尤其身為里長的我，正逢本里工業區變更為產專區的蛻變都更，可謂獲益良多！
      今天講座的主持人是事務長張健雄獅友，總監陳鍊成獅友親臨披掛職務肩帶，兩位前總監張呂章獅友以及陳金池獅友光臨指導！